Wertermittlung Ihrer Immobilie mit dem Sachwertverfahren
„Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert (§ 16) ermittelt;“ – § 21 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 19. Mai 2010.
Das Verfahren kommt dann zum Einsatz, wenn eine Berechnung des Verkehrswertes mit dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren nicht möglich ist. Das Sachwertverfahren gilt dabei als sehr komplexe Methode zur Ermittlung von Immobilienwerten.
Inhaltsverzeichnis:
Das Sachwertverfahren zur Berechnung von Immobilienwerten
Das Sachwertverfahren gilt als ein sehr komplexes Verfahren zur Immobilienbewertung. Grundlage bilden die Herstellungskosten einer Immobilie. In der Berechnung werden zunächst die Herstellungskosten der baulichen Anlagen und Außenanlagen ermittelt und dann mit dem Bodenwert addiert. Das Ergebnis bedarf allerdings einer Marktanpassung. Wie genau vorzugehen ist, ist in der ImmoWertV beschrieben.
Wann kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz?
Bei der Ermittlung von Immobilienwerten wird zunächst geprüft, ob das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren geeignet sind. Wenn es jedoch weder ausreichend Vergleichsobjekte noch ausreichend Daten für das Ertragswertverfahren gibt, dann kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz.
Das Sachwertverfahren ist häufig für Ein- oder Zweifamilienhäuser geeignet.
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Faktoren zur Berechnung des Sachwertes
Sechs wichtige Faktoren müssen bei der Berechnung des Sachwertes beachtet werden:
Der Regelherstellungswert: Es werden beim Sachwertverfahren nicht die tatsächlichen Herstellungskosten der Gebäude verwendet, sondern sogenannte Regelherstellungskosten. Das sind Durchschnittswerte, die von Gutachterausschüssen ermittelt werden. Der Gutachter betrachtet dabei unter anderem die Art eines Hauses und welche Materialien verwendet wurden.
Die Alterswertminderung: Je nachdem, wie alt das Gebäude ist, wird in der Sachwertermittlung eine bestimmte Summe vom Wert abgezogen. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen geht man von 1,25 Prozent Wertverlust pro Jahr durch Abnutzung aus.
Der Gebäudesachwert: Um den Gebäudesachwert zu ermitteln werden die Regelherstellungskosten mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes multipliziert.
Der Bodenwert: Der Wert des Bodens wird anhand von Bodenrichtwerten ermittelt.
Vorläufiger Sachwert: Der vorläufige Sachwert ist die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert.
Der Marktanpassungsfaktor: Da das Sachwertverfahren nur die Herstellungskosten zur Grundlage ohne Bezug zum Markt, muss für ein realistisches Ergebnis eine Marktanpassung vorgenommen werden. Die Marktanpassungsfaktoren werden von Gutachterausschüssen festgelegt und liegen in der Regel in der Nähe von eins.
Vorgehen beim Sachwertverfahren
Um den Sachwert einer Immobilie zu ermitteln, braucht es einige Faktoren, die vielleicht nicht jedem bekannt sind.
Schritt 1:
Zunächst wird der Regelherstellungswert der baulichen Anlagen berechnet. Dazu zählen sowohl die Herstellungskosten für das Hauptgebäude, als auch die für alle baulichen Außenanlagen wie z. B. Wege und Terrassen.
Schritt 2:
Im zweiten Schritt wird die Alterswertminderung in Prozent berechnet und vom Regelherstellungswert abgezogen. Maßgeblich sind das Alter bzw. die Abnutzung, so wie die Restnutzungsdauer.
Durch Abzug der Alterswertminderung vom Regelherstellungswert erhält man den Gebäudesachwert.
Schritt 3:
Zum Gebäudesachwert wird der Bodenwert addiert. Dieser ergibt sich aus dem Bodenrichtwert und der Fläche des Bodens. Durch diese Addition erhält man den vorläufigen Sachwert.
Schritt 4:
Im finalen Schritt findet die Marktanpassung statt. Dazu multipliziert der Gutachter den vorläufigen Sachwert mit einem Marktanpassungsfaktor. Dieser Faktor kann größer, aber auch kleiner als eins sein.
Beispielrechnung für das Sachwertverfahren
Im folgenden Beispiel zur Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie gehen wir davon aus, dass Sie den Wert eines nicht vermieteten Einfamilienhauses berechnen möchten. Eine vereinfachte Ermittlung würde wie folgt aussehen:
| Regelherstellungskosten des Gebäudes | 200.000 € |
| – Alterswertminderung (1,25% x 10 Jahre) | 25.000 € |
| = Gebäudesachwert | 175.000 € |
|---|---|
| +Wert des Grundstücks (Bodenrichtwert von 250 x 500m2 | 125.000 € |
| = vorläufiger Sachwert | 300.000 € |
| x Marktanpassungsfaktor (90%) | x 0,9 |
| = Sachwert | 270.000 € |
In diesem Beispiel zur Wertermittlung rechnen wir mit einem Regelherstellungswert des Gebäudes von 200.000 Euro und einer Wertminderung durch Alter und Abnutzung von 25.000 Euro, da das Gebäude bereits 10 Jahre alt ist und die Restnutzungsdauer dementsprechend abgenommen hat. Der Wert des Grundstücks ergibt sich aus der Multiplikation des Bodenrichtwerts und der Größe des Grundstücks (250 Euro x 500 m² = 125.000 €). Addiert mit dem vorläufigen Gebäudesachwert ergibt sich ein vorläufiger Verkehrswert von 300.000 Euro. Zum Schluss der Berechnung wird der vorläufige Verkehrswert noch mit 0,9 multipliziert, da die sehr ländliche Lage eine Wertminderung darstellt und der Gutachterausschuss festgelegt hat, dass der Verkehrswert nur 90 Prozent des ermittelten vorläufigen Sachwertes sein kann. In unserer Beispielrechnung kommen wir also auf einen Verkehrswert von 270.000 Euro.
Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens
Der Vorteil des Sachwertverfahrens für die Immobilienbewertung ist, dass es angewendet werden kann, wenn die anderen beiden Verfahren nicht möglich sind. Die Sachwertermittlung kann gut zur Berechnung des Substanzwertes angewendet werden.
Der Nachteil des Sachwertverfahrens ist, dass es stark abhängig vom Marktanpassungsfaktor ist. Das ist eine Schwachstelle, weil die Gutachterausschüsse natürlich nicht so dynamisch sein können, wie es der Markt zuweilen ist.
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