Wertermittlung Ihrer Immobilie mit dem Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren für die Bewertung von Immobilien kommt dann zum Einsatz, wenn eine Berechnung des Verkehrswertes mit dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren nicht möglich ist. Das Sachwertverfahren gilt dabei als komplexeste Methode zur Ermittlung von Immobilienwerten.
Inhaltsverzeichnis:
Das Sachwertverfahren zur Berechnung von Immobilienwerten
Das Sachwertverfahren für Immobilien ist das komplexeste Verfahren zur Berechnung von Immobilienwerten. In der Berechnung werden zunächst der Bodenrichtwert, die Herstellungskosten der baulichen Anlagen und die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen getrennt ermittelt. Man muss also zum Beispiel den Wert des Grundstücks, die Herstellungskosten der Gebäude und die Herstellungskosten der Wege oder Garagen getrennt berechnen, um dann addiert den Sachwert zu erhalten.
Wann kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz?
Zur Ermittlung von Immobilienwerten versucht man zuerst, das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren anzuwenden. Wenn jedoch nicht genügend Vergleichswerte für ersteres vorliegen und auch für das Ertragswertverfahren nicht genügend Vergleichsdaten vorhanden sind, greift man auf das Sachwertverfahren zurück. Das Sachwertverfahren eignet sich gut bei Ein- oder Zweifamiliengrundstücken.
Vorgehen zur Ermittlung des Sachwertes Ihrer Immobilie
In der Sachwertermittlung muss man zunächst den Regelherstellungswert der baulichen Anlagen berechnen. Anhand des Alters der Gebäude und ihrer Restnutzungsdauer wird nun die Alterswertminderung ermittelt. Diese wird vom Regelherstellungswert abgezogen, um dann den Gebäudesachwert zu erhalten.
Dazu wird dann der Bodenwert addiert. Dieser ergibt sich aus dem Bodenrichtwert, der für jede Gemeinde abgefragt werden kann, und der Fläche des Bodens. Im nun vorliegenden vorläufigen Sachwert muss noch die Marktanpassung berücksichtigt werden. Die jeweilige Marktanpassung wird zum Schluss noch vom vorläufigen Sachwert abgezogen, wenn zum Beispiel schon zu erwarten ist, dass auf Grund der Lage der Immobilie ein geringerer Preis erzielt werden kann.
Faktoren zur Berechnung des Sachwertes
Sechs wichtige Faktoren müssen bei der Berechnung des Sachwertes beachtet werden:
Der Bodenwert: Der Wert des Grundstücks wird anhand von Bodenrichtwerten der Gemeinde ermittelt.
Die Regelherstellungskosten: Es werden beim Sachwertverfahren nicht die tatsächlichen Herstellungskosten der Gebäude zu Grunde gelegt, sondern die Durchschnittswerte die pro Quadratmeter der Grundfläche nötig sind. Der Gutachter betrachtet dabei unter anderem die Art, wie ein Haus gebaut wurde und welche Materialien verwendet wurden.
Der Gebäudesachwert: Der Gebäudesachwert lässt sich aus den Regelherstellungskosten multipliziert mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes berechnen.
Die Alterswertminderung: Je nachdem, wie alt das Gebäude ist, wird in der Sachwertermittlung eine bestimmte Summe vom Wert abgezogen. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen geht man von 1,25 Prozent aus, die pro Jahr abgezogen werden.
Vorläufiger Sachwert: Der vorläufige Sachwert ist die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert.
Der Marktanpassungsfaktor: Da für eine Immobilie im ländlichen Raum zum Beispiel nur ein niedrigerer Preis erzielt werden kann als in einem gutbürgerlichen Wohnviertel einer Großstadt, muss der Sachwert jeweils leicht angepasst werden.
Beispielrechnung für das Sachwertverfahren
Im Folgenden Beispiel zur Berechnung des Sachwertes einer Immobilie gehen wir davon aus, dass Sie den Wert eines nicht vermieteten Einfamilienhauses berechnen möchten. Genügend Vergleichswerte für das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren stehen Ihnen in unserer Beispielrechnung nicht zur Verfügung, weshalb Sie mit dem Sachwertverfahren den Wert bestimmen möchten. Eine vereinfachte Berechnung des Sachwertes würde dann wie folgt aussehen:
| Regelherstellungskosten des Gebäudes | 200.000 € |
| – Alterswertminderung (1,25% x 10 Jahre) | 25.000 € |
| = Gebäudesachwert | 175.000 € |
|---|---|
| +Wert des Grundstücks (Bodenrichtwert von 250 x 500m2 | 125.000 € |
| = vorläufiger Sachwert | 300.000 € |
| x Marktanpassungsfaktor (90%) | x 0,9 |
| = Sachwert | 270.000 € |
In diesem Berechnungsbeispiel rechnen wir mit einem Regelherstellungswert des Gebäudes von 200.000 Euro und einer Alterswertminderung von 25.000 Euro, da das Gebäude bereits 10 Jahre alt ist. Der Wert des Grundstücks ergibt sich aus dem Bodenrichtwert multipliziert mit der Größe des Bodens, also her 250 Euro x 500 m². Damit ergibt sich ein vorläufiger Sachwert von 300.000 Euro. Zum Schluss der Berechnung werden noch 10 Prozent abgezogen, da im ländlichen Raum, in dem das Haus steht, normalerweise nur 90 Prozent des ermittelten vorläufigen Sachwertes erzielt werden konnten. In diesem Beispiel haben wir also einen Sachwert von 270.000 Euro.
Vorteile und Nachteile beim Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung
Der Vorteil des Sachwertverfahrens für die Immobilienbewertung ist, dass es angewendet werden kann, wenn die anderen beiden Verfahren nicht möglich sind. Die Sachwertermittlung kann gut zur Berechnung des Substanzwertes angewendet werden. Allerdings ist das Verfahren trotz des Marktanpassungsfaktors nicht immer realistisch in seinen Ergebnissen. Denn in der Praxis wird der Preis einer Immobilie eben nicht rein an den Kosten der Herstellung und dem Wert des Bodens berechnet.