Grundwissen über Maklerverträge
Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, entscheidet sich oft für die Hilfe eines Immobilienmaklers. Weil es beim Verkauf von Immobilien um viel Geld geht, sollte es auf jeden Fall einen schriftlichen Maklervertrag geben. Heute haben sich drei gängige Vertragsarten durchgesetzt. Welche das sind, worin sie sich unterscheiden und welche Vor- und Nachteile es gibt, das möchten wir Ihnen gerne näherbringen. Zur Veranschaulichung stellen wir Ihnen ein Maklervertrag-Muster eines qualifizierten Alleinauftrages zur Verfügung.
Inhaltsverzeichnis:
Grundsätzlich kann jeder Maklervertrag individuell ausgehandelt werden. Es gibt jedoch drei gängige Arten von Verträgen, die sich durchgesetzt haben.
- Der einfache Maklerauftrag
- Der Makleralleinauftrag
- Der qualifizierte Alleinauftrag
In jedem Maklervertrag wird geklärt, wie und zu welchen Konditionen ein Makler mit der Vermarktung einer Immobilie beauftragt wird. Es wird aber auch geregelt, ob außerdem andere Personen das Objekt vermitteln dürfen.
Jede der drei Arten von Verträgen hat verschiedene Vor- und Nachteile. Wir erklären Ihnen wodurch sich die Verträge unterscheiden und welche Vor- und Nachteile es für Sie als Verkäufer gibt.
Für einen möglichen Wortlaut schauen Sie gerne in unser Maklervertrag Muster:
Ein einfacher Maklerauftrag erlaubt es einem Immobilienmakler ein Objekt zu vermarkten. Falls der Makler dabei Erfolg hat, hat er auch einen Provisionsanspruch. Eigentümer dürfen einen Vertrag mit mehreren Maklern gleichzeitig abschließen und auch selbst die Immobilie vermarkten.
Es hat nur der Makler einen Provisionsanspruch, der nachweislich für die Vermittlung verantwortlich ist.
Der einfache Maklerauftrag ist relativ unverbindlich. Das hat für Verkäufer sowohl Vor- als auch Nachteile.
Vorteile: Der Verkäufer kann bei Unzufriedenheit mit dem Immobilienmakler den Maklervertrag kündigen oder einen weiteren Vertrag mit einem anderen Makler abschließen.
Der Eigentümer darf die Immobilie auch selbst vermarkten, wodurch die Möglichkeit besteht, dass ein Verkauf ohne Maklerprovision zustande kommt.
Nachteile: Vertraglich sind die Makler nicht verpflichtet, die Immobilie zu vermarkten. Auch die Intensität der Vermarktung ist dementsprechend nicht festgelegt. Da die Chance auf die Provision nicht besonders hoch ist, wenn mehrere Makler und der Eigentümer die Immobilie vermarkten, wird der Makler nicht all zu viel Arbeit in die Vermarktung stecken.
Bei mehreren Maklerverträgen zur Vermarktung derselben Immobilie besteht die Gefahr, dass verschiedene Anzeigen zur gleichen Immobilie geschaltet werden. Eventuell unterscheiden sich sogar die Angebotspreise. Kaufinteressenten reagieren skeptisch auf mehrere Anzeigen zur selben Immobilie und der Verkauf kann sich erheblich erschweren.
Handelt es sich laut Maklervertrag um einen Makleralleinauftrag, wird ein Makler für einen festgelegten Zeitraum mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt. Der Verkäufer verpflichtet sich keine weiteren Makler zu beauftragen, es kümmert sich also ein Makler allein um die Vermarktung und um die Kaufinteressenten.
Allerdings ist es dem Besitzer auch hier gestattet, seine Immobilie selbstständig zu verkaufen. Auch hier ist die Maklercourtage erfolgsgebunden.
Vorteile: Bei nur einem Maklervertrag, gibt es einen zentralen Ansprechpartner für alle Belange rund um den Verkauf und für die Interessenten. Ein Makleralleinauftrag hat in der Regel zur Folge, dass die Immobilie intensiver vermarktet wird, ohne dass es zu doppelten Anzeigen auf einer Plattform kommt. Die Erfolgschancen sind also dementsprechend höher.
Nachteile: Der Maklervertrag wird für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen, er ist also verbindlich und nicht ohne weiteres kündbar. Sollte es in diesem Zeitraum nicht zum Abschluss eines Kaufvertrages kommen, hat der Makler zwar keinen Provisionsanspruch, bekommt aber in der Regel eine Entschädigung.
Der qualifizierte Alleinauftrag ist dem einfachen Alleinauftrag relativ ähnlich. Auch hier wird nur ein Makler mit der Vermarktung beauftragt und es wird eine Vertragslaufzeit festgelegt. Der Unterschied besteht darin, dass der Vertrag über einen qualifizierten Alleinauftrag eine Klausel enthält, in der der Verkäufer auf die Eigenvermarktung verzichtet. Er verpflichtet sich außerdem dazu Interessenten an den Makler weiterzuleiten, wenn diese sich zuvor an den Verkäufer direkt gewendet haben. Der Vermarktungsprozess liegt also allein in der Hand des Maklers.
Vorteile: Manche Interessenten benötigen Bedenkzeit, bevor sie sich für einen Kauf entscheiden. Der Makler kann als Alleinvermarkter für solche Interessenten die Immobilie relativ einfach reservieren und ihnen so etwas Zeit verschaffen. Die Verkaufschancen sind zusätzlich erhöht. Ein guter Makler wird zwar immer alles daran setzen eine Immobilie auch zu verkaufen, das Wissen um eine sichere Provision könnte jedoch für noch mehr Motivation sorgen.
Nachteile: Auch dieser Vertrag ist nicht ohne Weiteres kündbar und der Makler wird bei ausbleibendem Provisionsanspruch für seine Bemühungen bezahlt werden wollen.
Wie bei jedem Vertrag sollten Sie darauf achten, dass alle Angaben zum Objekt, zu Ihnen und zum Makler korrekt sind. Aber Welches sind die Punkte, auf die Sie als Eigentümer und Auftraggeber besonders achten sollten? Weil jeder Maklervertrag unterschiedlich sein kann, gibt es natürlich individuelle Unterschiede. Dementsprechend kann es sein, dass weitere Punkte besonders wichtig für Sie als Auftraggeber sind. Die genannten Punkte sollten aber in jedem Maklervertrag vorkommen.
- Maklerprovision
Wer Zahlt, wie viel und wann? Die Fragen über die Maklerprovision sollten im Vertrag eindeutig geklärt sein. Nicht selten wird die Provision auch zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt oder sogar vollständig vom Käufer übernommen. Das sollte jedoch möglichst präzise im Vertrag geregelt sein. Auftraggeber sollten darauf achten, dass die Provision erfolgsgebunden ist.
- Details zur Vermarktung
Achten Sie als Auftraggeber darauf, dass sich der Makler durch den Vertrag zu sinnvollen Vermarktungsmaßnahmen verpflichtet. Auch die Intensität der Vermarktung kann vertraglich festgelegt werden.
- Laufzeit des Maklervertrages
Insbesondere Alleinaufträge sind meistens auf einen gewissen Zeitraum begrenzt. Die Vertragslaufzeit und damit die Vermarktungsdauer, sollte nicht zu kurz sein. Häufig sind Maklerverträge auf sechs Monate befristet. Auftraggeber sollten dem Makler genug Zeit zur Vermarktung einräumen, damit er den passenden Interessenten finden kann.
- Aufwandsentschädigung
Für den Fall, dass kein Provisionsanspruch besteht, weil kein Kaufvertrag zustande gekommen ist, gibt es häufig eine Klausel über eine Aufwandsentschädigung. Die Kosten für die Vermarktung trägt in der Regel zunächst der Makler. Kommt es nicht zum Abschluss eines Vertrages, wird er aber eine Aufwandsentschädigung verlangen. Achten Sie darauf, dass diese Entschädigung im Vertrag angemessen und nicht zu hoch angesetzt ist.
Wie sieht es mit Kündigung und Widerruf aus? Der Maklervertrag wird in der Regel für einen bestimmten Zeitraum geschlossen und kann dann fristgerecht gekündigt werden. Hält sich der Immobilienmakler z.B. nicht an den Vertrag oder liegen andere wichtige Gründe vor, so ist eine vorzeitige Kündigung möglich. Ist ein Vertrag ohne Laufzeit geschlossen worden, kann der Auftraggeber i.d.R. jederzeit den Maklervertrag kündigen.
Die Möglichkeit zum Widerruf, besteht dann, wenn der Maklervertrag mittels Fehrnkommunikationsmittel geschlossen wurde. Also per Mail, Telefon, Fax oder Post. Dann greift das 14-tägige Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge. Der Makler verschickt normalerweise dazu eine Widerrufsbelehrung.