Maklervertrag – Maklerauftrag: Muster PDF, Checkliste & Tipps
Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, wählt oft den Weg über einen Immobilienmakler. Auch für potenzielle Käufer und Mieter ist ein Immobilienmakler oft hilfreich. Doch was muss beim Maklervertrag beachtet werden? Und für was sollte man sich entscheiden: Einfacher Maklerauftrag, Makleralleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag?
Inhaltsverzeichnis:
Wozu braucht man einen Maklervertrag?
Wer einen Makler beauftragt, muss mit ihm klare Absprachen treffen. Je mehr im Voraus bereits eindeutig festgehalten wird, desto weniger Probleme oder potenzielle Streitpunkte ergeben sich nach Vertragsende.
Der Maklervertrag umfasst deshalb die wichtigsten Rahmenpunkte um Immobilie, Auftraggeber und Makler. Er regelt, wie lange der Makler beauftragt wird, was seine Aufgaben sind und wie hoch die Maklerprovision ausfällt. Wie genau das festgehalten werden muss, ist, bis auf den Provisionsanspruch, gesetzlich nicht geregelt. Daher kann jeder Maklervertrag anders aussehen. Für Auftraggeber ist es daher wichtig, immer darauf zu achten, dass alle gewünschten Leistungen auch im Maklervertrag festgehalten werden.
Wie kommt ein Maklervertrag zustande?
Theoretisch kann ein Maklervertrag auch mündlich durch konkludentes Handeln zustande kommen. Wer also zum Beispiel einen Immobilienmakler mündlich damit beauftragt, sein Haus zu verkaufen, schließt so auch einen Maklervertrag. Das gilt jedoch nur bei Verkauf. Bei Vermietung muss laut Gesetz immer ein Maklervertrag in schriftlicher Form erfolgen.
Grundsätzlich ist es aber immer empfehlenswert, einen schriftlichen Maklervertrag anzufertigen. Nur so können alle Details des Maklerauftrags eindeutig geklärt werden. Auch für einen etwaigen Rechtsstreit nach Vertragsende ist ein schriftlicher Provisionsvertrag für beide Seiten äußerst hilfreich.
Welche Arten eines Maklervertrages gibt es?
Es gibt drei verschiedene Formen des Maklerauftrages: Den einfachen Maklerauftrag, den Makleralleinauftrag und den qualifizierten Alleinauftrag. Welche Variante im Einzelfall am geeignetsten ist, hängt von der jeweiligen Situation und den Wünschen des Auftraggebers ab.
Einfacher Auftrag
Der einfache Maklerauftrag beauftragt den Makler, ein Objekt anzubieten. Er verpflichtet ihn aber nicht dazu. Gleichzeitig kann der Auftraggeber beliebig viele Immobilienmakler gleichzeitig mit dem Verkauf beauftragen. Wenn der Auftraggeber doch selbst die Immobilie verkauft, besteht kein Provisionsanspruch für die Makler. Dementsprechend ist diese Form für Makler nicht sehr attraktiv und motivierend.
Makleralleinauftrag
Beim Makleralleinauftrag übernimmt ein Immobilienmakler die komplette Verantwortung für die Vermittlung der Immobilie. Wer ein Haus verkaufen möchte, darf hier also nicht mehrere Makler beauftragen. Doch auch hier kann der Eigentümer noch selbst das Objekt verkaufen, ohne dass ein Provisionsanspruch für den Makler entsteht. Für den Makler ist der Makleralleinauftrag aber schon deutlich attraktiver. Die Wahrscheinlichkeit, dass eine erfolgreiche Vermittlung in der vorgegebenen Frist erfolgt, steigt deutlich.
Der qualifizierte Alleinauftrag
Ein qualifizierter Alleinauftrag ist für den Makler am besten. Denn hier kann der Auftraggeber seine Immobilien nicht selbst verkaufen. Tut er es doch, hat der Makler Anspruch auf Schadensersatz. Doch auch für den Auftraggeber ein qualifizierter Alleinauftrag am einfachsten. Er muss sich selbst um nichts kümmern und kann davon ausgehen, dass der Makler alles daran setzt, die Immobilie zu vermitteln. Wichtig ist hier aber auch, alle Details des Auftrages ganz genau im Provisionsvertrag festzuhalten. Sollte der Makler sich dann nicht an den Vertrag halten, kann der Auftraggeber den Maklervertrag auch vorzeitig kündigen.
Wie wird der Provisionsanspruch im Maklervertrag geregelt?
Im Maklervertrag wird geregelt, wie hoch die Maklerprovision ausfallen soll, aber auch wer die Courtage zahlt. Zur Provisionsvereinbarung ist wichtig zu wissen, dass bei Vermietungen die Provision maximal zwei Nettokaltmieten betragen darf. In diesem Spielraum dürfen die Parteien frei verhandeln. Beim Verkauf sind es in Deutschland üblicherweise 5 bis 7 Prozent des Verkaufspreises. Auch hier dürfen Auftraggeber und Makler frei verhandeln.
Seit 2014 das Bestellerprinzip eingeführt wurde, muss bei Vermietung immer der den Makler bezahlen, der ihn auch beauftragt. Es muss also nicht zwingend immer der Vermieter für die Maklerprovision aufkommen. Bei einem Immobilienverkauf dagegen ist es weiterhin so, dass Käufer und Verkäufer frei verhandeln können, wer für die Maklerprovision aufkommt. In vielen Bundesländern wird die Courtage auf beide Parteien aufgeteilt.