Grundstückspreise

Allgemeine, wichtige Infos zu der Ermittlung von Grundstückspreisen

Grundstückspreise werden in Deutschland in aller Regel in Euro je Quadratmeter angegeben (man spricht hier auch vom sogenannten Quadratmeterpreis). Dabei ist die Lage des Grundstücks der wichtigste Faktor bei der Preisermittlung. Grundstücke in bevorzugten Lagen haben häufig einen vielfach höheren Quadratmeterpreis als Grundstücke in benachteiligten Lagen. Besonders gravierend ist der Unterschied bei den Grundstückspreisen, wenn man städtische Regionen mit ländlichen Regionen vergleicht. Ein Grundstück bzw. Bauland in der Innenstadt von München oder Hamburg ist nicht nur schwer zu finden, sondern auch sehr, sehr teuer. Das Gleiche Grundstück mit gleichem Schnitt, gleicher Ausrichtung und gleicher Größe kostet würde aber in ländlichen Regionen die 50 Kilometer vom Stadtzentrum entfernt liegen wahrscheinlich nur ein Bruchteil dessen kosten, was für die Innenstadtlage aufgerufen wird.

Orientierung durch Bodenrichtwerte

Sofern die Grundstücksbewertung nicht von einer öffentlichen Stelle wie einem Gericht gefordert ist, lässt sich der Wert auch selbstständig ermitteln. Eine erste Orientierung bieten dabei die Bodenrichtwerte. Dabei handelt es sich um Durchschnittswerte der in einem Gebiet amtlich erfassten Kaufpreise. Sie sind verfügbar bei der zuständigen Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Neben den amtlich erfassten Kaufpreisen fließen in den Bodenrichtwert der Entwicklungsstand und die Lage des Grundstücks ein.
Der Bodenrichtwert wird in Euro je Quadratmeter unbebauter, ortsüblich erschlossener Grundstücksfläche angegeben, woraus sich der Wert eines Grundstücks berechnen lässt.

Bodenrichtwerte geben nur Überblick

Da die Bodenrichtwerte vergleichbare Eigenschaften der Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone voraussetzen und einen Durchschnittspreis angeben, eignen sie sich oftmals nur bedingt zur Grundstücksbewertung. Denn viele Grundstücke weisen vom Durchschnitt abweichende Eigenschaften auf, was ihren Zuschnitt, ihre Ausrichtung oder andere Merkmale betrifft. Dadurch kann der Wert des Grundstücks stark beeinflusst werden, so dass er deutlich vom Bodenrichtwert abweicht: Häufig liegt der tatsächlich erzielte Grundstückspreis 10 bis 20 Prozent über dem örtlichen Bodenrichtwert.

Formel für die Grundstücksbewertung

In welcher Größenordnung sich der Marktwert Ihres Grundstücks bewegt, können Sie mithilfe einer einfachen Formel berechnen. Die dazu benötigte Grundstücksgröße in Quadratmetern lässt sich dem Grundbuch oder dem Kaufvertrag entnehmen.
Grundstücksfläche x Örtlicher Bodenrichtwert = aktueller Marktwert

Die Lage macht den Preis

Das für den Wert eines Grundstücks wichtigste Kriterium ist seine Lage. Zu ihrer Bewertung werden die Makro- und die Mikrolage betrachtet.

Makrolage

Hier wird die Region, der Ort oder der Stadtteil bewertet, in dem sich das Grundstück befindet. Die Attraktivität lässt sich an Indikatoren ablesen wie der Entwicklung der Bevölkerungsdichte, der Arbeitslosenquote und der Bodenrichtwerte im Vergleich zu umliegenden Bodenrichtwertzonen.

Mikrolage

Die Mikrolage ist die unmittelbare Nachbarschaft eines Grundstücks. Auch sie kann dessen Wert positiv oder negativ prägen, was vor allem von folgenden Faktoren abhängt:

  • Nähe zu Lärmquellen wie Flughäfen oder stark frequentierten Straßen
  • Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel
  • Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten
  • Soziales Umfeld
  • Entfernung zum Stadt- bzw. Ortszentrum
  • Allgemeines Straßenbild