Die Nebenkosten beim Verkauf von Immobilien können erschreckend hoch sein, wenn man nicht darauf vorbereitet ist. Wenn Spekulationssteuer anfällt – denn das tut sie nicht immer – ist sie häufig der größte Posten. Wie hoch ist die Spekulationssteuer, was ist das genau und wann entfällt sie an? Wir wollen Ihnen erklären, welche Regeln für Spekulationsgeschäfte gelten, alle Möglichkeiten von der Steuer befreit zu werden und wie hoch die Steuer ausfallen kann.
Als Spekulation (lat. Speculor = beobachten, auskundschaften) wird in der Wirtschaft grundsätzlich das, mit einem Risiko einhergehende, Ausnutzen von Kurs-, Preis- sowie Zinsunterschieden innerhalb eines gegebenen Zeitraums zur Gewinnmaximierung bezeichnet. Die Verkaufsgewinne, die aus den Wirtschaftsgütern geschlagen werden, sind in den meisten Fällen steuerpflichtig.
Bei diesen Spekulationsgeschäften erhebt das Finanzamt die Einkommenssteuer auf Verkaufsgewinne aus privaten Geschäften, wobei in der Regel der eigentlich veraltete Begriff „Spekulationssteuer“ verwendet wird. Die Spekulationssteuer ist die Steuer, die Verbraucher leisten müssen, wenn sie Gewinne aus Verkäufen sowie Einkünfte aus einigen Geldanlagen beziehen. Diese Gewinne werden als Spekulationsgewinne bezeichnet.
Die rechtliche Grundlage für die Steuer ist der Paragraph 22 des Einkommensteuergesetzes (EStG), durch den die Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften, im Sinne des Paragraphen 23, besteuert werden. Einkünfte aus privaten Geldanlagen werden mit der sogenannten „Abgeltungssteuer“ besteuert.
Als Spekulationsgewinn wird der Mehrwert bezeichnet, den ein Spekulant durch ein privates Veräußerungsgeschäft erzeugt. Bei dem Gewinn werden jene Veräußerungskosten, die regulär beim Verkaufsprozess anfallen, ausgenommen.
Die wohl bekannteste Art Spekulationsgewinne zu erwirtschaften, ist der Handel mit Wertpapieren, z. B. der Aktienhandel. Beim Aktienhandel wird auf den Wertzuwachs von Unternehmensanteilen spekuliert, um Gewinne zu erzeugen. Auf diese Spekulationsgewinne wird die Spekulationssteuer erhoben.
Doch auch der Erwerb und Verkauf von Immobilien, kann als Spekulationsgeschäft bezeichnet werden. Während einige Anleger bewusst auf Spekulationsgewinne mittels Immobilienhandels setzen, können andere Eigentümer auch zufällig einen Spekulationsgewinn erzielen. Selbst wenn Sie den Immobilienverkauf unabhängig von der erzielbaren Gewinnspanne planen. Da Immobilien als Wirtschaftsgut gelten sind sie laut Paragraph 22 des EstG steuerpflichtig und es muss Spekulationssteuer an das Finanzamt entrichtet werden.
Da Privatverkäufe in den meisten Fällen aber anderen Motiven entspringen, hat das Finanzamt für den Immobilienhandel eine Spekulationsfrist festgelegt. Nach Ablauf dieser Spekulationsfrist wird keine Spekulationssteuer berechnet. Das sollten Verkäufer in Ihrer Verkaufsstrategie berücksichtigen.
Für Gewinne aus Spekulationsgeschäften gibt es unabhängig von dem Veräußerungsgegenstand, eine Freigrenze von 600 Euro. Nur wenn diese Freigrenze überschritten wird muss auf Veräußerungsgewinne Spekulationssteuer gezahlt werden.
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Das Finanzamt hat eine zehnjährige Frist, die sogenannte Zehnjahres- oder Spekulationsfrist, eingeführt. Wird die Immobilie innerhalb dieser Spekulationsfrist verkauft, muss die Spekulationssteuer entrichtet werden. Wenn die Immobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist veräußert wird, gilt der Verkauf nicht als Spekulationsgeschäft und der Fiskus verzichtet auf einen Anteil am Veräußerungsgewinn.
Es soll verhindert werden, dass durch die Spekulationssteuer auch solche Immobilienverkäufe besteuert werden, die aus einer anderen Motivation heraus getätigt wurden. Es sollen also die Immobilienbesitzer entlastet werden, die Ihre Immobilien zu Wohnzwecken und nicht in erster Linie als Spekulationsobjekte nutzen.
Bei Verkäufen innerhalb der Spekulationsfrist, gibt es keinen festen Steuersatz für die Berechnung der Spekulationssteuer. Der persönliche Steuersatz orientiert sich am Verkaufsgewinn und an der Höhe der persönlichen Einkommensteuer.
Beispielrechnung:
| Verkaufspreis | + 220.000 Euro |
| Immobilienkauf | – 150.000 Euro |
| Nebenkosten des Kaufs (z. B. Notar, Makler) | – 19.000 Euro |
| Weitere Kosten (z. B. Renovierung/Sanierung) | – 14.000 Euro |
| Veräußerungskosten (z. B. Handwerker) | – 7.000 Euro |
| Gewinn | 30.000 Euro |
| Spekulationssteuer (bei 40% Steuersatz) | 12.000 Euro |
Die Berechnung des Einkommenssteuersatz, kann aus der Höhe der Einkommenssteuer und dem Jahresgehalt erfolgen:
Höhe Einkommenssteuer*100 / Höhe Jahresgehalt = persönlicher Steuersatz
Trotz der festen Spekulationsfrist müssen Veräußerungsgewinne nicht zwangsläufig steuerpflichtig sein. Es gibt einige Ausnahmen in denen Immobilienverkäufe innerhalb der Spekulationsfrist nicht besteuert werden. Ob die Spekulationssteuer anfällt, entscheidet sich allem voran durch die Nutzungsbedingungen.
Unter den folgenden Umständen sind Immobilienverkäufe nicht steuerpflichtig:
Immer steuerpflichtig innerhalb der Spekulationsfrist sind:
Auch wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, macht das Finanzamt keine Ausnahme. Hierbei entscheidet jedoch nicht der Tag des Erbfalls über die Besteuerung. Spekulationssteuer muss nur gezahlt werden, wenn die Zehnjahresfrist des Kaufes durch den Erblasser, noch nicht verstrichen ist. Befand sich die Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls bereits zehn Jahre im Besitz des Erblassers, müssen Erben unabhängig vom Verkaufszeitpunkt keine Steuer zahlen.
Es ist bei dem Verkauf einer selbst genutzten Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist besonders wichtig, dass die Selbstnutzung auch tatsächlich als Nutzung zu „eigenen Wohnzwecken“ legitimiert ist.
Per Gesetzgebung liegt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nur vor, wenn die Immobilie von dem Eigentümer selbst und seiner Familie bewohnt wird. Diese Regelung kann nur auf die eigenen Kinder und auch nur wenn diese noch Kindergeld beziehen ausgedehnt werden. Wurde die Immobilie durch andere Verwandte bewohnt, ungeachtet wie eng der Verwandtschaftsgrad ist, fällt durch den Immobilienverkauf die Spekulationssteuer an.
Steuersparer sollten sich also in jedem Fall an die folgenden drei Grundsätze halten, um die Spekulationssteuer zu vermeiden:
Wenn eine Eigennutzung der Immobilie nicht möglich oder nicht erfolgt ist und die Steuerlast beim Immobilienverkauf dennoch gesenkt werden soll, kann ein Verkäufer immer die Verkaufsnebenkosten angeben. Fällt eine Spekulationssteuer an, können die Veräußerungskosten vom Verkaufserlös abgezogen werden, darunter fallen zum Beispiel:
Unter Umständen entfällt die Steuerlast durch die Spekulationssteuer, bei Angabe der Veräußerungskosten, sogar vollständig.
Auch wenn die Besteuerung durch die Spekulationssteuer ärgerlich sein kann: Es lohnt sich grundsätzlich nie dem Finanzamt den Hausverkauf zu verschweigen. Der Käufer der Immobilie muss im Zuge des Kaufvorgangs Grunderwerbssteuer leisten, wodurch das Finanzamt den Verkauf sowie den Gewinn in jedem Fall bemerken und die Steuer einziehen wird.
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