Immobilieneigentümer sollten sich vor Immobilienverkäufen unbedingt über die möglichen Veräußerungsnebenkosten informieren. Die Makler-, Notar- und Grundbuchgebühren sind präsent, aber wann fällt auch die Spekulationssteuer an? Wir wollen Ihnen erklären, welche Regeln für Spekulationsgeschäfte gelten, alle Möglichkeiten von der Steuer befreit zu werden und wie hoch die Steuer ausfallen kann.
Als Spekulation (lat. Speculor = beobachten, auskundschaften) wird in der Wirtschaft grundsätzlich das, mit einem Risiko einhergehende, Ausnutzen von Kurs-, Preis- sowie Zinsunterschieden innerhalb eines gegebenen Zeitraums zur Gewinnmaximierung bezeichnet. Die Verkaufsgewinne, die aus den Wirtschaftsgütern geschlagen werden, sind in den meisten Fällen steuerpflichtig.
Bei diesen Spekulationsgeschäften erhebt das Finanzamt die Einkommenssteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften, wobei in der Regel der eigentlich veraltete Begriff „Spekulationssteuer“ verwendet wird. Die Spekulationssteuer ist die Steuer, die Verbraucher leisten müssen, wenn sie Gewinne aus Verkäufen sowie Einkünfte aus einigen Geldanlagen beziehen. Diese Gewinne werden als Spekulationsgewinn bezeichnet.
Die rechtliche Grundlage für die Steuer ist der Paragraph 22 des Einkommensteuergesetzes (EStG), durch den die Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften, im Sinne des Paragraphen 23, besteuert werden. Einkünfte aus privaten Geldanlagen werden mit der sogenannten „Abgeltungssteuer“ besteuert.
Der Spekulationsgewinn bezeichnet den Mehrwert den ein Spekulant aus einem privaten Veräußerungsgeschäft zieht. Bei dem Gewinn müssen jedoch jene Veräußerungskosten, die regulär beim Verkaufsprozess anfallen ausgenommen werden.
Die wohl bekannteste Art der Spekulationsgewinne stellt der Handel mit Wertpapieren, also der Aktienhandel dar. Beim Aktienhandel wird mit Unternehmensanteilen spekuliert, auf diese wird die Abgeltungssteuer erhoben.
Vielen wissen aber nicht, dass auch ein Immobilienverkauf als Spekulationsgeschäft betrachtet werden kann. Während einige Anleger bewusst auf Spekulationsgewinne mittels Immobilienhandels setzen, können andere Eigentümer auch zufällig einen Spekulationsgewinn erzielen. Selbst wenn Sie den Immobilienverkauf unabhängig von der erzielbaren Gewinnspanne planen. Da Immobilien als Wirtschaftsgut gelten sind sie laut Paragraph 22 des EstG steuerpflichtig und es muss Spekulationssteuer an das Finanzamt entrichtet werden.
Da Privatverkäufe in den meisten Fällen anderen Motiven entspringen, hat das Finanzamt für den Immobilienhandel eine Spekulationsfrist festgelegt. Diese sollten Sie in Ihrer Verkaufsstrategie berücksichtigen.
Für Gewinne aus Spekulationsgeschäften gibt es unabhängig von dem Veräußerungsgegenstand, eine Freigrenze von 600 Euro. Nur wenn diese Freigrenze überschritten wird muss auf Veräußerungsgewinne Spekulationssteuer gezahlt werden.
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Es wird dabei jedoch berücksichtigt, dass beim Wiederverkauf bestimmter Güter, insbesondere bei Immobilien, nicht kalkulierbare Gewinne nicht nur möglich, sondern durchaus realistisch sind. Hierfür hat das Finanzamt eine zehnjährige Frist, die sogenannte Zehnjahresfrist oder Spekulationsfrist, festgelegt. Wird die Immobilie innerhalb dieser Spekulationsfrist verkauft, muss die Spekulationssteuer entrichtet werden. Wenn die Immobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist veräußert wird, gilt der Verkauf nicht als Spekulationsgeschäft und der Fiskus verzichtet auf einen Anteil am Veräußerungsgewinn.
Die Zehn-Jahres-Frist gilt vor allem für Immobilienwerte, darunter: (vermietete) Häuser und Wohnungen, Mieteigentumsanteile an vermieteten Immobilien, unbebaute Grundstücke, Anteile/ Vollbesitz an Immobilienfonds sowie Erbbaurechte.
Für Spekulationsgewinne aus dem Verkauf anderer gehobener Wertgegenstände (wie beispielsweise Gemälde, Kunstgegenstände, Schmuck, Antiquitäten etc.) gibt es nochmal eine gesonderte einjährige Frist für die Spekulationssteuer. Fristbeginn ist immer der Kauftag, also der Tag, an dem der rechtliche Kaufabschluss erfolgt.
Trotz der festen Spekulationsfrist müssen Veräußerungsgewinne nicht zwangsläufig steuerpflichtig sein. Es gibt einige Ausnahmen in denen Immobilienverkäufe innerhalb der Spekulationsfrist nicht besteuert werden. Ob die Spekulationssteuer anfällt, entscheidet sich allem voran durch die Nutzungsbedingungen.
Unter den folgenden Umständen sind Immobilienverkäufe nicht steuerpflichtig:
Immer steuerpflichtig innerhalb der Spekulationsfrist sind:
Auch wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, macht das Finanzamt keine Ausnahme. Hierbei entscheidet jedoch nicht der Tag des Erbfalls über die Besteuerung. Spekulationssteuer muss nur gezahlt werden, wenn die Zehnjahresfrist des Kaufes durch den Erblasser, noch nicht verstrichen ist. Befand sich die Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls bereits zehn Jahre im Besitz des Erblassers, müssen Erben unabhängig vom Verkaufszeitpunkt keine Steuer zahlen.
Es ist bei dem Verkauf einer eigengenutzten Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist besonders wichtig, dass die Selbstnutzung auch tatsächlich als Nutzung zu „eigenen Wohnzwecken“ legitimiert ist.
Per Gesetzgebung liegt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nur vor, wenn die Immobilie von dem Eigentümer selbst und seiner Familie bewohnt wird. Diese Regelung kann nur auf die eigenen Kinder und auch nur wenn diese noch Kindergeld beziehen ausgedehnt werden. Wurde die Immobilie durch andere Verwandte bewohnt, ungeachtet wie eng der Verwandtschaftsgrad ist, fällt durch den Immobilienverkauf die Spekulationssteuer an.
Steuersparer sollten sich also in jedem Fall an die folgenden drei Grundsätze halten, um die Spekulationssteuer zu vermeiden:
Wenn keine Eigennutzung möglich ist und die Steuerlast bei einem Immobilienverkauf gesenkt werden soll, kann ein Verkäufer immer die Verkaufsnebenkosten angeben. Fällt eine Spekulationssteuer an, können die Veräußerungskosten vom Verkaufserlös abgezogen werden, darunter fallen zum Beispiel:
Unter Umständen entfällt die Steuerlast durch die Spekulationssteuer, bei Angabe der Veräußerungskosten, sogar vollständig.
Bei Verkäufen innerhalb der Spekulationsfrist, gibt es keinen festen Steuersatz für die Berechnung der Spekulationssteuer. Der persönliche Steuersatz orientiert sich am Verkaufsgewinn und an der Höhe der persönlichen Einkommensteuer.
Beispielrechnung:
| Verkaufspreis | + 220.000 Euro |
| Immobilienkauf | – 150.000 Euro |
| Nebenkosten des Kaufs (z. B. Notar, Makler) | – 19.000 Euro |
| Weitere Kosten (z. B. Renovierung/Sanierung) | – 14.000 Euro |
| Veräußerungskosten (z. B. Handwerker) | – 7.000 Euro |
| Gewinn | 30.000 Euro |
| Spekulationssteuer (bei 40% Steuersatz) | 12.000 Euro |
Die Berechnung des Einkommenssteuersatz, kann aus der Höhe der Einkommenssteuer und dem Jahresgehalt erfolgen:
Höhe Einkommenssteuer*100 / Höhe Jahresgehalt = persönlicher Steuersatz
Auch wenn die Besteuerung durch die Spekulationssteuer ärgerlich sein kann: Es lohnt sich grundsätzlich nie dem Finanzamt den Hausverkauf zu verschweigen. Der Käufer der Immobilie muss im Zuge des Kaufvorgangs Grunderwerbssteuer leisten, wodurch das Finanzamt den Verkauf sowie den Gewinn in jedem Fall bemerken und die Steuer einziehen wird.
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