0800 / 500 80 02Mo - Fr 8:00 bis 20:00 Uhr
Sa - So 9:00 bis 18:00 Uhr
www.kostenlose-immobilienbewertung.com
  • Immobilienbewertung
    • Immobilienbewertung online
    • immobilienbewertung anonym
    • Immobilienbewertung Berlin
    • Hausbewertung
    • Wohnungsbewertung
    • Grundstücksbewertung
    • Vergleichswertverfahren
    • Sachwertverfahren
    • Ertragswertverfahren
    • Zeitwert berechnen
    • Immobilienwertrechner
    • Verkehrswert Immobilie
    • Wertgutachten
    • Immobiliengutachter
    • Immobiliengutachter Kosten
    • Haus schätzen lassen
    • Gebäudewertermittlung
    • Liegenschaftszins
  • Immobilienpreise
    • Bodenrichtwert
    • Bodenrichtwerte Deutschland
    • Bodenwert
    • Quadratmeterpreis
    • Grundstückspreise
    • Grundstückspreise Nordrhein-Westfalen
  • Immobilienverkauf
    • Immobilie verkaufen
    • Wohnung verkaufen
    • Grundstück verkaufen
    • Haus verkaufen
    • Mehrfamilienhaus verkaufen
    • Verkaufsstrategien
    • Hausverkauf Steuer
    • Spekulationssteuer
    • Geerbtes Haus verkaufen
    • Geerbtes Grundstück verkaufen
    • Scheidung und Haus
    • Vorfälligkeitsentschädigung
    • Auflassungsvormerkung
    • Teilungsversteigerung
    • Exposé Immobilien
  • Immobilienmakler
    • Maklerprovision
    • Maklervertrag
    • Maklervertrag kündigen
  • Ratgeber Immobilien
    • Energieausweis Hausverkauf
    • Erbschaftssteuer Immobilien
    • Grundbuchauszug anfordern
    • Grunderwerbsteuer
    • Mietkauf
    • Schenkungsteuer bei Immobilien
    • Teilungserklärung
    • Vorkaufsrecht
    • Wohnflächenberechnung
Du bist hier: Startseite / Immobilienverkauf / Spekulationssteuer

Spekulationssteuer – Alle wichtigen Informationen für Verkäufer

Die Nebenkosten beim Verkauf von Immobilien können erschreckend hoch sein, wenn man nicht darauf vorbereitet ist. Wenn Spekulationssteuer anfällt – denn das tut sie nicht immer – ist sie häufig der größte Posten. Wie hoch ist die Spekulationssteuer, was ist das genau und wann entfällt sie an? Wir wollen Ihnen erklären, welche Regeln für Spekulationsgeschäfte gelten, alle Möglichkeiten von der Steuer befreit zu werden und wie hoch die Steuer ausfallen kann.

Inhaltsverzeichnis:
  • 1. Die Spekulationssteuer kurz erklärt
  • 2. Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
  • 3. Wann entfällt die Spekulationssteuer?
    • Spekulationssteuer im Erbfall
    • Spekulationssteuer vermeiden
    • Die Steuerlast senken
  • 4. Immobilienverkäufe dem Finanzamt melden

1. Die Spekulationssteuer kurz erklärt

Als Spekulation (lat. Speculor = beobachten, auskundschaften) wird in der Wirtschaft grundsätzlich das, mit einem Risiko einhergehende, Ausnutzen von Kurs-, Preis- sowie Zinsunterschieden innerhalb eines gegebenen Zeitraums zur Gewinnmaximierung bezeichnet. Die Verkaufsgewinne, die aus den Wirtschaftsgütern geschlagen werden, sind in den meisten Fällen steuerpflichtig.

Was ist die Spekulationssteuer?

Bei diesen Spekulationsgeschäften erhebt das Finanzamt die Einkommenssteuer auf Verkaufsgewinne aus privaten Geschäften, wobei in der Regel der eigentlich veraltete Begriff „Spekulationssteuer“ verwendet wird. Die Spekulationssteuer ist die Steuer, die Verbraucher leisten müssen, wenn sie Gewinne aus Verkäufen sowie Einkünfte aus einigen Geldanlagen beziehen. Diese Gewinne werden als Spekulationsgewinne bezeichnet.

Die rechtliche Grundlage für die Steuer ist der Paragraph 22 des Einkommensteuergesetzes (EStG), durch den die Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften, im Sinne des Paragraphen 23, besteuert werden. Einkünfte aus privaten Geldanlagen werden mit der sogenannten „Abgeltungssteuer“ besteuert.

Spekulationsgewinne

Als Spekulationsgewinn wird der Mehrwert bezeichnet, den ein Spekulant durch ein privates Veräußerungsgeschäft erzeugt. Bei dem Gewinn werden jene Veräußerungskosten, die regulär beim Verkaufsprozess anfallen, ausgenommen.

Die wohl bekannteste Art Spekulationsgewinne zu erwirtschaften, ist der Handel mit Wertpapieren, z. B. der Aktienhandel. Beim Aktienhandel wird auf den Wertzuwachs von Unternehmensanteilen spekuliert, um Gewinne zu erzeugen. Auf diese Spekulationsgewinne wird die Spekulationssteuer erhoben.

Doch auch der Erwerb und Verkauf von Immobilien, kann als Spekulationsgeschäft bezeichnet werden. Während einige Anleger bewusst auf Spekulationsgewinne mittels Immobilienhandels setzen, können andere Eigentümer auch zufällig einen Spekulationsgewinn erzielen. Selbst wenn Sie den Immobilienverkauf unabhängig von der erzielbaren Gewinnspanne planen. Da Immobilien als Wirtschaftsgut gelten sind sie laut Paragraph 22 des EstG steuerpflichtig und es muss Spekulationssteuer an das Finanzamt entrichtet werden.

Da Privatverkäufe in den meisten Fällen aber anderen Motiven entspringen, hat das Finanzamt für den Immobilienhandel eine Spekulationsfrist festgelegt. Nach Ablauf dieser Spekulationsfrist wird keine Spekulationssteuer berechnet. Das sollten Verkäufer in Ihrer Verkaufsstrategie berücksichtigen.

Hinweis:

Für Gewinne aus Spekulationsgeschäften gibt es unabhängig von dem Veräußerungsgegenstand, eine Freigrenze von 600 Euro. Nur wenn diese Freigrenze überschritten wird muss auf Veräußerungsgewinne Spekulationssteuer gezahlt werden.

Nutzen Sie gerne unseren Service der kostenlosen Immobilienbewertung, um herauszufinden, ob Sie die Freigrenze überschreiten werden.

Immobilienbewertung starten! ➔

Spekulationsfrist

Das Finanzamt hat eine zehnjährige Frist, die sogenannte Zehnjahres- oder Spekulationsfrist, eingeführt. Wird die Immobilie innerhalb dieser Spekulationsfrist verkauft, muss die Spekulationssteuer entrichtet werden. Wenn die Immobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist veräußert wird, gilt der Verkauf nicht als Spekulationsgeschäft und der Fiskus verzichtet auf einen Anteil am Veräußerungsgewinn.

Warum gibt es die Spekulationsfrist?

Es soll verhindert werden, dass durch die Spekulationssteuer auch solche Immobilienverkäufe besteuert werden, die aus einer anderen Motivation heraus getätigt wurden. Es sollen also die Immobilienbesitzer entlastet werden, die Ihre Immobilien zu Wohnzwecken und nicht in erster Linie als Spekulationsobjekte nutzen.

3. Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Bei Verkäufen innerhalb der Spekulationsfrist, gibt es keinen festen Steuersatz für die Berechnung der Spekulationssteuer. Der persönliche Steuersatz orientiert sich am Verkaufsgewinn und an der Höhe der persönlichen Einkommensteuer.

Beispielrechnung:

Beispielrechnung
Verkaufspreis+ 220.000 Euro
Immobilienkauf– 150.000 Euro
Nebenkosten des Kaufs (z. B. Notar, Makler)– 19.000 Euro
Weitere Kosten (z. B. Renovierung/Sanierung)– 14.000 Euro
Veräußerungskosten (z. B. Handwerker)– 7.000 Euro
Gewinn30.000 Euro
Spekulationssteuer (bei 40% Steuersatz)12.000 Euro

Die Berechnung des Einkommenssteuersatz, kann aus der Höhe der Einkommenssteuer und dem Jahresgehalt erfolgen:

Höhe Einkommenssteuer*100 / Höhe Jahresgehalt = persönlicher Steuersatz

2. Wann entfällt die Spekulationssteuer innerhalb der Frist?

Trotz der festen Spekulationsfrist müssen Veräußerungsgewinne nicht zwangsläufig steuerpflichtig sein. Es gibt einige Ausnahmen in denen Immobilienverkäufe innerhalb der Spekulationsfrist nicht besteuert werden. Ob die Spekulationssteuer anfällt, entscheidet sich allem voran durch die Nutzungsbedingungen.

Unter den folgenden Umständen sind Immobilienverkäufe nicht steuerpflichtig:

  • Bei einer durchgängigen Eigennutzung, also der Nutzung für die eigenen Wohnzwecke, der Immobilie, fällt unabhängig von dem Kaufzeitpunkt keine Spekulationssteuer an.
  • Wenn die Immobilie zu Mietzwecken genutzt wurde, aber eine Eigennutzung sowohl im Verkaufsjahr, als auch den zwei vorangegangenen Jahren bestand. Also insgesamt eine Nutzungsdauer von drei Jahren, wobei auch angebrochene Jahre zählen.
  • Und natürlich, wenn der Erwerb mindestens zehn Jahre zurückliegt. Egal, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wurde.

Immer steuerpflichtig innerhalb der Spekulationsfrist sind:

  • Nicht selbstgenutzte Immobilien.
  • Gemischtgenutzte Immobilien, wobei die Spekulationssteuer anteilig gezahlt wird. Der selbstgenutzte Anteil muss dabei nicht besteuert werden.
  • Verkauf aus dem Betriebsvermögen beziehungsweise einer Betriebsaufgabe.
  • Erwerb im Rahmen einer Gütertrennung: Auch wenn die Immobilie durch eine Scheidung oder eine Gütertrennung innerhalb der Zehnjahresfrist erworben und verkauft wird, fällt die Spekulationssteuer an.

Spekulationssteuer im Erbfall

Auch wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, macht das Finanzamt keine Ausnahme. Hierbei entscheidet jedoch nicht der Tag des Erbfalls über die Besteuerung. Spekulationssteuer muss nur gezahlt werden, wenn die Zehnjahresfrist des Kaufes durch den Erblasser, noch nicht verstrichen ist. Befand sich die Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls bereits zehn Jahre im Besitz des Erblassers, müssen Erben unabhängig vom Verkaufszeitpunkt keine Steuer zahlen.

Wie ist eine Eigennutzung definiert?

Es ist bei dem Verkauf einer selbst genutzten Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist besonders wichtig, dass die Selbstnutzung auch tatsächlich als Nutzung zu „eigenen Wohnzwecken“ legitimiert ist.

Per Gesetzgebung liegt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nur vor, wenn die Immobilie von dem Eigentümer selbst und seiner Familie bewohnt wird. Diese Regelung kann nur auf die eigenen Kinder und auch nur wenn diese noch Kindergeld beziehen ausgedehnt werden. Wurde die Immobilie durch andere Verwandte bewohnt, ungeachtet wie eng der Verwandtschaftsgrad ist, fällt durch den Immobilienverkauf die Spekulationssteuer an.

Spekulationssteuer vermeiden 

Steuersparer sollten sich also in jedem Fall an die folgenden drei Grundsätze halten, um die Spekulationssteuer zu vermeiden:

  1. Spekulationsfrist einhalten: Wird die zehn Jahres Regelung in der Verkaufsplanung berücksichtigt, ist man bezüglich der Spekulationssteuer auf der sicheren Seite.
  2. Eigennutzung einkalkulieren: Soll der Verkauf von Mietobjekten doch innerhalb der Spekulationsfrist erfolgen, sollte die drei-Jahres-Frist für selbstgenutzte Immobilien mit einkalkuliert werden.
  3. Drei-Objekt-Grenze berücksichtigen: Verkauft ein Eigentümer mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren, gilt er als gewerblicher Händler und es wird nicht nur Einkommenssteuer fällig, sondern es muss auch Gewerbesteuer gezahlt werden.

Die Steuerlast senken

Wenn eine Eigennutzung der Immobilie nicht möglich oder nicht erfolgt ist und die Steuerlast beim Immobilienverkauf dennoch gesenkt werden soll, kann ein Verkäufer immer die Verkaufsnebenkosten angeben. Fällt eine Spekulationssteuer an, können die Veräußerungskosten vom Verkaufserlös abgezogen werden, darunter fallen zum Beispiel:

  • Notar- und Grundbuchgebühren
  • Grunderwerbssteuer
  • Maklercourtage
  • Sanierungs- und Modernisierungskosten
  • Alle weiteren Nebenkosten (z.B. Home-Staging, Anzeigekosten etc.)

Unter Umständen entfällt die Steuerlast durch die Spekulationssteuer, bei Angabe der Veräußerungskosten, sogar vollständig.

4. Immobilienverkäufe dem Finanzamt melden

Auch wenn die Besteuerung durch die Spekulationssteuer ärgerlich sein kann: Es lohnt sich grundsätzlich nie dem Finanzamt den Hausverkauf zu verschweigen. Der Käufer der Immobilie muss im Zuge des Kaufvorgangs Grunderwerbssteuer leisten, wodurch das Finanzamt den Verkauf sowie den Gewinn in jedem Fall bemerken und die Steuer einziehen wird.

Bewertung dieser Seite

Trustpilot

Hausbewertung mit Bild

Wertermittlung Haus Wert berechnen Hausbewertung Immobilienbewertung
Hausbewertung
Erfahren Sie vor dem Verkauf, wie viel Ihr Haus aktuell wert ist. Wir geben Ihnen Hilfestellung und bewerten Ihr Haus kostenlos und unverbindlich.
➞ Hausbewertung

Wohnungsbewertung mit Bild

Immobilienbewertung Wohnung Eigentumswohnung Wohnungsbewertung
Wohnungsbewertung
Bei der Wohnungsbewertung gibt es eine Reihe von Besonderheiten, die zu berücksichtigen sind. Hier finden Sie alle wichtigen Infos zur Wohnungsbewertung und die wertbeeinflussenden Faktoren.
➞ Wohnungsbewertung

Kostenlose Grundstücksbewertung

Kostenlose Grundstücksbewertung
Jetzt eine kostenlose Grundstücksbewertung per Mail erhalten. Wir ermitteln den Wert Ihres Grundstücks für Sie. Einfach Daten eingeben und Bewertung erhalten.
➞ Grundstücksbewertung

Immobilienbewertung Verfahren - Übersicht Liste

Bewertungsverfahren für Immobilien
VergleichswertverfahrenSachwertverfahrenErtragswertverfahren

Verkehrswert

Verkehrswert
Beim Verkehrswert handelt es sich um den Preis einer Immobilie, der sich aktuell am Markt erzielen lässt. Dieser Wert wird in einer Immobilienbewertung ermittelt.
➞ Verkehrswert

Beliebte Artikel

  • Hausbewertung
  • Haus schätzen lassen
  • Grundstücksbewertung
  • Immobiliengutachter Kosten
  • Verkehrswert Immobilie
  • Hausverkauf Steuer

Unternehmen

  • Über uns

Weiteres

  • Impressum
  • Datenschutz
  • AGB

Unsere Mission

Der Immobilienverkauf ist für die meisten Menschen die größte Transaktion ihres Lebens. Mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung bieten wir Eigentümern eine erste Orientierung und geben Sicherheit bei der Festlegung des richtigen Verkaufspreises.

Trustpilot

Kontakt

www.kostenlose-immobilienbewertung.com

eine Webseite der
McMakler GmbH

Torstraße 19

10119 Berlin

Telefon: 0800 / 500 80 02

E-Mail: info@kostenlose-immobilienbewertung.com

© Copyright 2019 - McMakler GmbH
  • Facebook
Nach oben scrollen